Borçlar Hukuku’nda konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesinin sona erdirilmesi kiracı açısından “belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak”, kiraya veren açısından ise “10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak” şartına bağlanmıştır. Bu noktada kanun koyucunun bu 10 yıllık uzama süresi koşulundan neyi kastettiğini anlamak önem arz etmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sona ermesinden itibaren sözleşme kiracı tarafından bildirim ile sona erdirilmemişse aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. İşte bu uzama sürelerinin toplam 10 yıla ulaşması halinde ancak kiraya veren Türk Borçlar Kanunu madde 347’ye göre tahliye talep edebilecektir. Örnek vermek gerekirse; Aralık 2012 tarihinde 1 yıllık süre ile kurulan bir kira sözleşmesi, Aralık 2013’te sona erecek ancak kiracı tarafından sözleşme bildirim ile feshedilmediği takdirde aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılacaktır.
Bu durumda Aralık 2013’ten Aralık 2023’e kadar geçen zaman diliminde 10 yıllık uzama süresi tamamlanmış olacaktır. 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasıyla beraber kiraya veren artık TBK madde 347’de yer alan “herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilme” hakkına sahip olacaktır.
Buradaki önemli noktalardan biri, 10 yıllık uzama süresi içerisinde kira sözleşmesinin yenilenmemiş olması gerektiğidir. Zira kira sözleşmesinin yenilenmesi ile 10 yıllık uzama süresi başa dönecek ve kira süresi+10 yıl uzama süresi tekrar kiraya verenin karşısına çıkacaktır. Dolayısıyla kiraya verenin bu süre zarfında kiracı ile sözleşmesini yenilememeye özen göstermesi gerekmektedir.
10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarnamenin şekline, gönderim zamanına ve içeriğine dikkat edilmelidir. Zira TBK madde 348 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlı olduğundan kiraya veren, kiracıya bildirimi bir ihtarname ile yapmalı, ihtarnameyi 10 yıldan sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce göndermeli ve bu süre içerisinde söz konusu ihtarnamenin kiracıya ulaştığından (tebliğ edildiğinden) emin olmalıdır. Burada belirtmek gerekir ki, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre sadece ihtarnameyi göndermiş olmak yeterli kabul edilmemekte aynı zamanda ihtarnamenin kiracıya ulaşmış olması da gerekmektedir.
Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarname ile kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolduğu ve bu nedenle TBK madde 347 gereği herhangi bir sebep gösterilmeksizin taşınmazın tahliyesinin talep edildiği bildirilecektir. Süresi içinde gönderilen ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı için, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açılması gerekmektedir.
