Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının mülkiyetinin gerçek karşılıkları peşin ödemek şartıyla kanunla gösterilen esas ve usullere göre zorla devralınmasıdır.Kamulaştırma davaları acele görülmesi gereken işlerden olup basit yargılama usulüne tabidir.
Kamulaştırmanın Anayasal Dayanağı Nedir?
Anayasa Madde 46:
Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
Kamulaştırmanın Şartları Nelerdir?
Kamulaştırma, devlet ya da kamu tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilmelidir.
Sadece özel mülkiyete konu
taşınmazların kamulaştırılabilmesi mümkündür.
Kamulaştırmanın amacı, kamu yararı olmalıdır.
Kamulaştırmanın konusunu, taşınmaz malların tamamı veya bir kısmı oluşturur.İdarenin amacına ulaşabilmesi, taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasıyla mümkün ise kısmi kamulaştırma yoluna başvurulmalıdır.Aksi halde taşınmaza, mülkiyet hakkına ve kamu yararına aykırı olarak el atılmış olur.
Kamulaştırma konusu taşınmazın karşılığı nakden ve peşin olarak
ödenmelidir.
Ancak Anayasa’ya göre aşağıdaki durumlarda taksitlendirmeye gidilebilir:
Tarım reformunun uygulanması
Büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi
Yeni ormanların yetiştirilmesi
Kıyıların korunması
Turizm amacıyla kamulaştırma
Taksitlendirme süresi 5 yılı aşamaz; taksitler eşit olarak ödenir. Taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
Kamulaştırma mülkiyet hakkına müdahale sonucu doğurduğu için kanuna
dayanılmalı ve kanunda öngörülen usullere uyulmalıdır.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
Kamulaştırma için yeterli ödeneğin temin edilmesi
Kamu yararı kararı alınması
Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:
- Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
- Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
- Köylerde köy ihtiyar kurulu,
- Belediyelerde belediye encümeni,
- İl özel idaresi yararına ise il daimi encümeni,
- Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Yükseköğretim Kurulunda Yükseköğretim Kurulu,
- Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
- Aynı ilçe sınırlarında ilçe idare kurulu,
- Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına ise Cumhurbaşkanı,
- Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına ise Cumhurbaşkanı.
Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda; yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Kamu yararı kararının onaylanması
Kamu yararı kararı olmadan yapılan bir kamulaştırma işlemi şekil bakımından hukuku aykırı nitelik taşır.Yetkili mercii tarafından kamu yararı kararı alınmamış olması veya gereken toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmamış olması işleminin sakatlığı sonucu doğuracak ve bu nedenle kamulaştırmanın iptali yoluna gidilebilecektir.
Kamu yararı kararını onaylayacak merciiler şunlardır;
- Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
- İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
- Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
- Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
- Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
- Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
- Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
- Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin onayı ile tamamlanır.
- Cumhurbaşkanı ve bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Kamulaştırılacak olan taşınmazın belirlenmesi
Kamulaştırma kararının alınması
Kamulaştırma kararı, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline şerh edilir. Bu şerh taşınmazın satışına engel değildir, 3. kişileri bilgilendirme amacı taşır.Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette yahut diğer ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır
.Şerh tarihini takip eden 6 ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açıldığına dair belge tapu idaresine sunulmadığı takdirde, bu şerh tapu sicilinden tapu idaresince re’sen silinir.
Satın alma usulünün uygulanması
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, kendi bünyesi içinden en az 3 kişiden teşekkül eden kıymet takdir (değer tespit) komisyonunu oluşturur.Ayrıca idare,kendi bünyesi içinden en az 3 kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu görevlendirilir.
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malı pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla mal sahibine bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde, malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır.Anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve imzalanır.İdarece, 45 gün içinde, bedel ödenmeye hazır hale getirilerek bu durum malike bildirilir ve malikten idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir.
İdare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli malike ödenir. Bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Satın alma talebi olumsuz sonuçlanacak olursa idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine müracaat ederek bedelin tespiti ile bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister. Mahkeme idarenin bu başvurusu üzerine en geç 30 gün sonrası için bir duruşma günü belirler ve bunu dava dilekçesi ve davaya ilişkin diğer belgelerin örnekleri ile birlikte meşruhatlı davetiye ile taşınmaz malikine tebliğ eder.
Bu tebligat ile aynı zamanda, taşınmaz malikinin kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda 30 gün içinde iptal davası açma süresi başlamaktadır.(Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde asliye mahkemelerince, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.) Mahkemenin belirlediği günde yapılan duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder.
Tarafların anlaşması halinde bu bedel kamulaştırma bedeli kabul edilir. Bu duruşmada anlaşma sağlanamaması halinde hâkim, en az 10 gün içinde keşif yapılmasına ve 30 gün sonrası için duruşma yapılmasına karar verir. Taşınmazın mahallinde, hâkim ve tüm ilgililerin huzurunda, bilirkişiler tarafından keşif yapılır. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin de beyanlarını alarak, taşınmazın bedeline ilişkin hazırladıkları raporları 15 gün içinde mahkemeye ibraz eder.
Bilirkişiler marifetiyle tespit edilen bedelde de anlaşma sağlanamaması halinde bu kez mahkemece gerekli görülürse yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir. Hâkim bu kurulun raporları ile tarafların beyanlarını dikkate alarak adil ve hakkaniyete uygun bir bedele karar verir. Bilirkişilerin tayini ve hâkimin karar vermesi 15 gün içinde sonuçlandırılmalıdır. Mahkemece tespit edilen bu bedel kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir.
Tarafların anlaşması ile belirledikleri bedel veya anlaşamamaları neticesinde mahkeme tarafından kabul edilen bedel idarece hak sahibi adına yatırılmalıdır. İdareye, kamulaştırma bedelini ilanda belirtilen bankaya, kanunda belirtildiği şekilde ve 15 gün içinde malik adına yatırması için süre verilir. Bu süre bir defaya mahsus uzatılabilmektedir. İdarenin bedeli bankaya yatırması ile mahkeme, taşınmazın idare adına tescil edilmesine ve bedelin malike ödenmesine karar verir. Bu karar, tapu dairesine ve ilgili bankaya bildirilir. Mahkemenin tescil kararı kesindir fakat tarafların bedele ilişkin karara karşı istinaf ve temyiz yollarına başvurma hakkı bulunmaktadır.
Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın 4 AY içinde sonuçlandırılamaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni uygulanır.
Taşınmaz malın mahkeme kararıyla idare adına tescili
İdarenin Tek Taraflı Olarak Kamulaştırmadan Vazgeçmesi
İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Dava sırasında vazgeçme halinde dava giderleri ile harç ve avukatlık ücreti idareye yükletilir.
Kamulaştırılmasından vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz mal üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuş ise, taşınmaz malın geri alınmasında mal sahibi veya mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkının, ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir. Bu hükümlerin uygulamasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.
Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı
Kamulaştırma kesinleştikten sonra idarece kamulaştırılan taşınmaz malın kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaç amacıyla kullanılmasına gerek olmadığı anlaşılırsa mal sahibi veya mirasçıları, aldığı kamulaştırma bedelini 3 ay içinde ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir. İade işleminin kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra 1 yıl içinde gerçekleşmesi hâlinde kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz. Bu hükümler, kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmaz.
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece kamulaştırma amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
Bahsi geçen 1 ve 5 yıllık süreler geçtikten sonra kamulaştırılan taşınmaz malda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikleri veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz.Taksitlendirme yapılan kamulaştırmalarda geri alma hakkı kullanılamaz.
DİĞER KAMULAŞTIRMA TÜRLERİ
Kısmen Kamulaştırma
Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın tamamını değil, yalnızca kamu yararını gerçekleştirecek kısmını kamulaştırabilir.Ancak, bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan geri kalan kısım yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise -bu işleme karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde- mal sahibinin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç 30 gün içinde yazılı başvurusu üzerine taşınmazın geri kalan kısmının da kamulaştırılması zorunludur.
Trampa Yolu ile Kamulaştırma
Mal sahibinin kabul etmesi halinde, kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan özel taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin %20’sini aşamaz.
Acele Kamulaştırma
Yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde taşınmaz malın seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak taşınmaz mala el konulabilir.
Özel Kişiler Lehine Kamulaştırma
Özel kişiler lehine kamulaştırma, kanunda açıkça belirtilmiş yasal dayanağın olması koşuluyla, kamulaştırma bedeli özel kişi tarafından ödenmek şartıyla devlet tarafından yapılır.Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti özel kişiye geçer.Özel kişilerin, imtiyaz yoluyla bir kamu hizmeti sunuyor olsalar dahi, kendilerinin bizzat kamulaştırma yapma yetkisi yoktur.
Aşağıdaki özel hukuk tüzel kişileri adına kamulaştırma yapabilmek mümkündür:
Maden arama ruhsatına sahip olanlar
Kamu hizmeti imtiyazcıları
Petrol arama ruhsatı sahipleri
Yap-İşlet-Devret Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun’da öngörülen yatırım ve hizmetleri üstlenmiş kişiler
Karayolları Genel Müdürlüğü Dışındaki Kuruluşların Erişme Kontrollü Karayolu Yapımı, Bakımı Ve İşletilmesi Hakkında Kanun uyarınca görevlendirilmiş şirketler
İl özel idaresi, belediye ve köy idarelerinin gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri lehine yaptığı tüm kamulaştırmalar, valinin onaylamasına tabidir.
Kamu yararına çalışan derneklerin lehine kamulaştırma yapılamaz.
